SPESE NOTARILI PER L’ACQUISTO DELLA CASA - Parte 2 - La base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di Registro Il c.d. “Prezzo-Valore”

Parte 2 - La base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di Registro

Il c.d. “Prezzo-Valore”

Nella prima parte di questa veloce rassegna delle voci che compongono i costi notarili per un acquisto immobiliare, abbiamo parlato della voce sicuramente principale, l’imposta di registro.

L’imposta di registro - che si applica chiaramente nelle compravendite non soggette ad IVA (sulle quali ci soffermeremo più avanti) - varia sia a seconda che si acquisti un fabbricato o un terreno, sia che il terreno sia agricolo o edificabile, e sia che chiedano o meno agevolazioni, tanto per i fabbricati (prima casa) quanto anche per i terreni (agevolazione della piccola proprietà contadina, c.d. PPC), e precisamente:

acquisto immobile per il quale si richiede l’agevolazione prima casa = 2%
acquisto immobile senza agevolazioni = 9%
acquisto di terreno agricolo = 15%
acquisto di terreno edificabile o comunque non agricolo = 9%
acquisto di terreno agricolo per il quale si richiede l’agevolazione PPC = imposta di registro fissa di euro 200, ma si pagherà l’imposta catastale dell’1%

L’imposta di registro su cosa si calcola?

La regola generale è data dal D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di Registro - TUR), che all’art. 43, comma 1, lett. a) prevede che la base imponibile è data dal valore del bene o del diritto.

E quindi, qual è questo valore?

Secondo l’art. 51, comma 1, TUR il valore è quello dichiarato dalle parti, mentre l’art. 51, comma 2, TUR prevede che se si stratta di beni immobili o diritti reali immobiliari per valore si intende il valore venale in comune commercio.

Quindi, in atto le parti dichiarano qual è il valore venale in comune commercio, e su quello si calcola l’imposta di registro.

L’AE, sul valore dichiarato dalle parti, può fare

accertamenti di valore

e precisamente:

verifica il valore dichiarato dalle parti avendo riguardo a trasferimenti, divisioni e perizie avvenute nei 3 anni precedenti (art. 51, comma 3, TUR)
se il valore dichiarato dalle parti, procede alla liquidazione della maggiore imposta e alle sanzioni - quali sono le sanzioni?

La rettifica di valore ha un limite dato dalla c.d. “valutazione automatica”, prevista dall’art. 52, comma 4, TUR, per il quale non sono soggetti a rettifica di valore gli immobili iscritti in Catasto con una rendita catastale se venduti ad un prezzo dichiarato in misura non inferiore a 75 volte per i terreni e 100 volte per i fabbricati della rendita catastale.

A sua volta l’art. 52, comm 5, TUR prevede che questi coefficienti possono essere modificati in relazione alle mutate condizioni dei valori di mercato.

Queste due norme rappresentano il c.d. Valore Catastale, che è dato, come visto nella prima parte, dalla rendita per il coefficiente di 115,5 (prima casa) e 126 (se non ci sono agevolazioni).

Ma come mai il coefficiente per gli immobili da 100 è diventato 115,5 e 126? In base alla variazione permessa dal comma 5 visto sopra, e precisamente:

1° aumento del 10% con D.M. 14 dicembre 1991, quindi:

100 + 10% = 110

2° aumento del 5% con L. 662/1996, art. 3, comma 48, 51 e 52, quindi:

110 + 5% = 115,5

3° aumento solo per gli immobili NON prima casa D.L. 168/2004, per il quale l’aumento del 10% del 1996 riguarda solo gli immobili Prima Casa, mentre per gli altri l’aumento è del 20%, quindi:

prima casa = 100 + 10% = 110 + 5% = 115,5
seconda casa 0 100 + 20% = 120 + 5 % = 126

Quindi il valore catastale è dato da:

se Prima casa = Rendita x 115,5
se Seconda casa = Rendita x 126

Il Prezzo Valore

Con la finanziaria 2006, all’art. 1, comma 497 e 498, Legge 206/2005, modificato dall’art. 35, comma 21, D.L. 233/2006, si è previsto che:

Comma 497 - “In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento”.

Comma 498 - “I contribuenti che si avvalgono delle disposizioni di cui ai commi 496 e 497 sono esclusi dai controlli di cui al comma 495 e nei loro confronti non trovano applicazione le disposizioni di cui agli articoli 38, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e 52, comma 1, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986. Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986”.

La disciplina, in vigore dal 1 gennaio 2007, prevede, nei casi in cui è applicabile, che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore catastale e non dal valore venale dichiarato dalla parte, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, che deve comunque essere indicato in atto.

Si ha quindi un considerevole risparmio di spesa, dal momento che, per lo meno a Verona, i valori catastali degli immobili sono di gran lunga inferiori rispetto al valore di mercato (anche se, per la verità, ci sono zone nella bassa veronese dove i valori catastali sono pari se non superiori al valore di mercato).

Chi e quando può applicare il prezzo-valore? Vediamo i presupposti:

devono essere acquirenti persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di arte, impresa o professione
l’atto deve avere ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze
l’atto deve essere soggetto ad imposta di registro proporzionale
l’acquirente deve farne richiesta in atto
deve essere indicato comunque in atto il corrispettivo pattuito

Una precisazione. La legge prevede che gli onorari notarili sono ridotti del 30%, ma non significa l'onorario del notaio, bensì l'onorario repertoriale, sual quale si calcolano la Tassa Archivio, La Cassa Nazionale Notariato, il Consiglio Nazionale Notariato e il Consiglio Notarile Distrettuale, le voci che formano i cc.dd. "Contributi notarili". Si ha quindi, comunque, un ulteriore risparmio di spesa nella parcella finale del notaio.

Segue …

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