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Compravendita di immobile da costruire con “SismaBonus Acquisti”
e vendita al grezzo per non perdere l’agevolazione
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Risposta al quesito CNN, n. 31-2024/TAIC,
“VENDITA AL “GREZZO” DI IMMOBILE DA COSTRUIRE”
Tra le varie agevolazioni fiscali ve n’è una che ha creato non pochi grattacapi per i costruttori e anche, come vedremo, per noi notai. Si tratta del c.d. “Sisma Bonus Acquisti”.
Tale agevolazione prevede un beneficio fiscale per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici ricadenti in zone sismiche, la cui disciplina si trova nel D.L. 4 giugno 2013 n. 63, art. 16, c. 1-septies, convertito in Legge 3 agosto 2013 n. 90, nonché dal D.L. 19 maggio 2020, art. 119, c. 4, n. 34, convertito in Legge 17 luglio 2020 n. 77.
Tale agevolazione fiscale permette una detrazione sul prezzo di acquisto fino all’85%, entro un massimo di spesa agevolabile di euro 96.000, se l’immobile ricostruito presenta una riduzione del rischio sismico inferiore di due classi. In pratica, per immobili il cui prezzo di acquisto superi i 96.000, la massima detrazione corrisponde ad euro 81.600, detraibili con i consueti meccanismi della detrazione IRPEF o dello sconto in fattura.
Ma perchè tale normativa ha creato non pochi problemi?
Il motivo risiede nel fatto che il termine per addivenire alla compravendita è fissato al 31 dicembre 2024 (come prorogato dalla Legge 30 dicembre 2021, n. 234, art. 1, c. 37), termine entro il quale molti costruttori non sono e non saranno in grado di terminare i lavori, e che gli atti di compravendita saranno nella maggior parte dei casi immobili da costruire sottoposti alla inderogabile normativa TAIC.
Orbene, la Risoluzione AE n. 14 2024 ha chiarito che entro la data del 31 dicembre 2024 è sufficiente che l’immobile sia venduto al rustico, e precisamente:
“Con specifico riferimento alla possibilità di fruire della detrazione nell'ipotesi in cui alla data di acquisto dell'unità immobiliare siano stati completati gli interventi ''strutturali'' sull'edificio oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione e non anche quelli di ''finitura'', in base alla norma, ai fini dell'agevolazione fiscale è necessario, tra l'altro, che:
- l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58;
- entro il termine di vigenza dell'agevolazione sia stipulato l'atto di
compravendita”.
Tuttavia, con una vendita al rustico, essendo in ambito di “Tutela degli acquirenti di immobili da costruire”, di cui al D.Lgs. 122/2005, tale soluzione operativa pone il problema di un contratto definitivo al quale non potrà essere prodotta la polizza indennitaria decennale postuma.
La prassi operativa aveva quindi ipotizzato la possibilità, come di fatto è stato, di stipulare dei preliminari TAIC con l’opzione di acquisto al rustico entro il 31 dicembre 2024, senza produrre la polizza indennitaria decennale postuma ma solamente la polizza CAR, oltre ad un eventuale compromesso di decennale postuma, con premio già pagato, da stipularsi alla data di fine lavori.
D’altronde, se è vero che la normativa TAIC nasce per tutelare gli acquirenti di immobili “”sulla carta”, è anche vero che detta normativa, se interpretata restrittivamente, andrebbe a privare i consumatori di un beneficio fiscale fino ad euro 81.600.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, naturalmente, non ha potuto evitare di esprimersi al riguardo, essendo noi notai in prima linea nella stipulazione dei preliminari TAIC, prima, e nei contratti definitivi poi.
Pertanto, in data 28 ottobre 2024, con la risposta al quesito n. 31-2024/TAIC, “VENDITA AL “GREZZO” DI IMMOBILE DA COSTRUIRE”, a firma della collega Valeria Terracina, notaia in San Donà di Piave, il CNN si espresso in merito alla possibilità di stipulare il contratto definitivo al grezzo, rinviando legittimamente la consegna della polizza indennitaria decennale postuma alla data di fine lavori.
