SPESE NOTARILI PER L’ACQUISTO DELLA CASA Parte 5 - La plusvalenza e l’imposta sostitutiva

• 06/10/2024

SPESE NOTARILI PER L’ACQUISTO DELLA CASA

Parte 5 - La plusvalenza e l’imposta sostitutiva

Innanzitutto, cos’è la plusvalenza?

Si tratta di una differenza di valore tra il costo di acquisto di un bene e il prezzo di rivendita. In sostanza, se ho acquistato un bene a 120 e l’ho rivenduto a 150, ho realizzato una plusvalenza di 30.

Il costo di acquisto può essere aumentato in base ad altri costi inerenti, ossia spese sostenute sia per l’acquisto del bene sia per eventuali migliorie. Quindi, se per il bene acquistato a 120 ho sostenuto spese di ristrutturazione per 15, il costo di acquisto sarà 120+15=135, quindi la plusvalenza sarà non più 30 ma 15.

Ora, il perché sia importante la plusvalenza in tema immobiliare deriva dal fatto che la normativa fiscale considera la plusvalenza come un “altro reddito”, e pertanto oggetto di tassazione.

La norma sulla plusvalenza, essendo appunto un reddito tassabile, è contenuta nel Testo Unico delle imposte sui redditi, precisamente all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) (recentemente è stato introdotto anche il comma b-bis per le plusvalenze da superbonus), che recita:

“Redditi diversi

1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
2. a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
3. b) al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b-bis (ndr: superbonus), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante; (...)”.

Quindi, la plusvalenza si considera reddito diverso, e quindi tassabile, se:

chi vende

è un privato soggetto ad Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), in quanto la norma chiaramente esclude i redditi di capitale, quelli conseguiti nell’esercizio di arti, professioni, imprese commerciali, s.n.c. e s.a.s. (in quanto sono già tassati in quanto reddito di impresa) e quelli da lavoratore dipendente (anche loro già tassati);

e ad oggetto sono

1. fabbricati di ogni tipo venduti da meno di 5 anni dall’acquisto (a titolo oneroso)  o dalla costruzione/ristrutturazione, a meno che non siano stati adibiti ad abitazione principale per più della metà del tempo (la metà del tempo più un giorno, fa fede la residenza anagrafica);
2. fabbricati ricevuti per donazione se l’acquisto da parte del donante è avvenuto da meno di 5 anni dalla donazione, a sua volta, del bene (sempre che non vi abbia abitato per più della metà del tempo) - sono espressamente esclusi quelli ricevuti per successione;
3. terreni non edificabili, se venduti prima dei 5 anni dall’acquisto, tranne se l’acquisto è avvenuto per successione, se avvenuto per donazione vi è plusvalenza se tra l’acquisto del donante e la vendita da parte del donatario è avvenuto in meno di 5 anni;, 
4. terreni edificabili, generano sempre plusvalenza, anche dopo i 5 anni, anche se ricevuti per successione e donazione;
5. la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici genera sempre plusvalenza.

Immobili di qualunque genere, se pervenuti per successione, non generano plusvalenza.

Imposta sostitutiva del 26%

La plusvalenza forma un “altro reddito” tassabile, per cui l’aliquota cambia a seconda dello scaglione in cui si trova il contribuente.

Tuttavia, è possibile pagare in atto - quindi subito! - un'imposta sostitutiva del 26%

L'art. 1, comma 496, L. 266/2005 prevede che: “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia”.

A quali immobili si applica?

La norma è una deroga a immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, quindi si applica solo a quegli immobili per cui, dopo i 5 anni, non si ha plusvalenza. Pertanto, l’imposta sostitutiva non si applica ai terreni edificabili.