SPESE NOTARILI PER L’ACQUISTO DELLA CASA - Parte 4 L’agevolazione prima casa

  • 28/09/2024

SPESE NOTARILI PER L’ACQUISTO DELLA CASA

Parte 4 - L’agevolazione prima casa

 

In questa disamina delle voci che compongono la “parcella del notaio”, l’imposta di registro è spesso la voce principale. Tuttavia, tale costo può ridursi notevolmente nel caso in cui si possa usufruire della agevolazione prima casa, la quale:

  • oltre a ridurre l’aliquota dal 9% al 2%;
  • permette di applicare l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (euro 50+50) in luogo del 2% e 1%;
  • determina l’esenzione dall’imposta di bollo (che altrimenti sarebbe di euro 230 ai sensi dell’art. 1-bis Tariffa, Parte I, trattandosi di atto avente ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali)

L’agevolazione prima casa nasce nel 1982 (Legge 168/1982), poi prorogata di anno in anno fino al suo inserimento nel D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro - TUR), per cui oggi la disciplina si trova contenuta in due testi normativi:

  1. Per le compravendite - nota II bis, Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986
  2. Per le successioni e donazioni - art. 69, comma 3 e 4 Legge 342/2000, recante misure in materia fiscale (che ha anche modificato il Testo Unico sulle Successioni e Donazioni inserendo ad esempio all’art. 1 il comma 4 bis sulla esenzione dell’imposta di donazione nelle liberalità indirette):
    1. Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
    2. Le dichiarazioni di cui alla nota II bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall'interessato nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione. Nel caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, si applicano le sanzioni previste dal comma 4 della citata nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131

Ma quali sono le condizioni per poter usufruire della agevolazione prima casa?

Per poter usufruire della agevolazione prima casa è necessario rispettare una serie di requisiti, la cui mancanza, anche di uno solo di essi, preclude l’utilizzo dell’agevolazione:

  1. Deve essere un atto traslativo a titolo oneroso (per le successioni e donazioni vedi Legge 342/2000, art. 69, comma 3 e 4 sopra richiamati), quindi compravendita, divisione, permuta, ecc.;
  2.  deve essere una casa di abitazione di categoria catastale non A/1 (Abitazioni di tipo signorile) A/8 (Abitazioni in ville) A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)
  3. devono ricorrere le condizioni di cui alla nota II-bis della Tariffa, quindi:
    1. non può chiedere l’agevolazione se 1) ha la piena proprietà, usufrutto, uso e abitazione di casa di abitazione; 2) ha la piena proprietà, usufrutto, uso e abitazione di casa di abitazione assieme al coniuge in comunione legale dei beni
    2. può chiedere l’agevolazione se 1) ha solo una quota di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di casa di abitazione; 2) ha solo la nuda proprietà
    1. acquisto della proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione
    2. di case non di lusso - (l’indicazione di cosa si debba intendere per casa di lusso è racchiusa nel DM 2 agosto 1969, il quale ai primi sette articoli precisa gli elementi per i quali una abitazione è da considerarsi di lusso, mentre l’ultimo articolo prevede che sia di lusso un immobile che abbia almeno 4 delle caratteristiche indicate di seguito
    3. che l’abitazione sia nel Comune in cui ha la residenza o dichiara di trasferirla entro 18 mesi - non deve essere residente nell’abitazione, ma solo nel Comune, quindi, fermo restando tutti i requisiti richiesti, può acquistare con agevolazione prima casa ma concedere l’immobile in locazione
    4. prepossidenza - non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel medesimo Comune in cui è ubicato l’immobile, quindi:
    5. prepossidenza - non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di  comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal  coniuge  con  le agevolazioni prima casa (e altre agevolazioni richiamate), quindi, di fatto, non aver mai chiesto agevolazione prima casa neppure per quote, anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale

 

Questa è la normativa generale, la quale tuttavia può avere innumerevoli casi particolari che vanno analizzati individualmente, e sui quali si è quasi sempre espressa l’Agenzia delle Entrate, con Circolari o risposte a interpelli.

 

Rimane da vedere la questione delle decadenze, della vendita infraquinquennale, del riacquisto entro 1 anno, dell’impegno a rivendere entro 1 anno e del credito di imposta.

 

Qui SPESE NOTARILI PER L’ACQUISTO DELLA CASA - Parte 3 - Il credito di imposta

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